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等待流转嘚土哋周其仁详解小产权房蕴藏嘚汏

2019-02-26 20:52:27

变革土地制度的时机已经成熟

商品房价格高企,迫使许多人转而选择小产权房  Phototex/图

今年以来,各地的小产权房纷纷浮出水面,在北京、成都、济南等地都出现了大面积连片建设的小产权房。

小产权房大量出现的深层原因是什么?小产权房背后,又蕴藏着怎样的变革现行土地制度的大机会?

7月7日和9月10日,南方周末在北京和上海分两次采访了北京大学中国经济研究中心、长江商学院教授周其仁。周其仁是国内注重实地调查的学者之一,他二十余年来一直关注农村土地制度的变革,亦是产权研究领域的专家,深有建树,影响力广泛。

小产权房应合法化

房能交易,地不能交易,而房又是盖在地上的,这种令人尴尬的制度碰到房价高企的现实,就逼出一个小产权房来

南方周末:2007年,飞涨的房价中,价格低廉的小产权房大量出现,成为一个引人关注的现象,以北京的房地产市场为例,小产权房就占了20%以上。为什么会出现这种情况?

周其仁:这是经济规律使然,当物品的相对价格发生重要变化时,权利人必然会做出反应,从而引出权利关系的变化。

所谓小产权房,大都是建在农民的宅基地上面。农民住在宅基地上的自用房里时,他的效用可能并没有变化,也许就是500元/平米。但是,当周围的商品房价高达7000-10000元/平米时,相对价格发生了巨大的变化,农民住在同样的房子里,机会成本就变高了。

小的反应和变化早就开始了。两亿多农民随着城市化进程涌进城市,他们住在那里了?大多数就是租住在城郊结合部农民的房子里。这些靠近城市的农民比较幸运,他们的宅基地因为涌入来的巨大需求而导致租金上涨。这些农民有权出租他们的房子吗?有的。早在1962年中共八届十中全会通过的农村人民公社60条,就规定农民自己的房产可以出租、也可以买卖。

近的情况是,因为相对价格变化太大,所以更多近郊的农民干脆拆掉平房,统一盖成楼房,除了自己住的,剩下就卖给城里人。

当然这种反应,也满足了很多人的需求。我去问过买小产权房的人,很多老人和刚工作的年轻人,他们买不起城里的商品房。

南方周末:这种更大的改变是否就不合乎法律规定了?

周其仁:这一点是模糊的,这正是小产权房现象大规模出现的一个空间。《农村人民公社60条》承认农民房产的交易权利,但又禁止宅基地的交易。问题是,房与地密不可分,不准出租、买卖宅基地,却可以出租、买卖盖在宅基地上的农民房,那老乡们交易了房产就等于交易了宅基地,不过大家都不提这个事情罢了。再说,租和卖之间,本没有明确的界限。人家把农民房出租七十年,不等于城里的大产权商品房?

话说回来,地和房不一致,说明现行制度是个令人尴尬的制度。这种制度碰到房价高企的现实,就逼出一个小产权房来。

除了相对价格的推动和模糊的法律空间,商品房的建设经验也是一个条件,农村集体看到国家征地、卖地、搞房地产大发利市,他们也可以学的。

南方周末:所以虽然先有建设部的风险提示,接着有济南市政府的强行拆除,到近北京再次强调土地督察中加强对此类违规土地的审查,但终究没有一个明确的说法。

周其仁:是的,还没有明确说法。国土资源部的一位官员说,集体建设用地流转情况很复杂,正在调查研究。我认为这一说法符合实际,也是聪明的说法,就是没把这条路完全堵死。实际上,小产权房价格比商品房低一半以上,由于银行不给按揭,要一次性付款,所以基本都是中小户型,这不正好跟政府宏观调控房价的目标一致么?

从常识看,小产权房增加了供给,满足了部分住房需求,肯定是平抑房价的因素。要是这部分住房需求没被满足,那么市场的住宅需求一定更大,房价的压力就会更大。目前它的平抑作用没有从数据上体现出来,因为现在计入各地房价指数的,仅仅只是国有土地上大产权的房价。

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